Informe sobre las filtraciones de agua
Estimados propietarios,
Nos ponemos en contacto con ustedes a modo de informar sobre los trabajos que el equipo de mantenimiento, está realizando con los problemas de filtraciones que llevamos sufriendo durante años en la comunidad y que han causado daños a esta, por valor de varias decenas de miles de euros.
Aunque la contratación de un técnico para la elaboración de un informe y solventar estos problemas está aprobado por junta. Su coste ahora mismo, no nos permite llevarlo a cabo.
Partimos que el origen de las humedades es por la falta de la impermeabilización que sufren ciertas zonas de las cubiertas comunitarias y la mala ejecución que en obra se realizó en ellas.
También este problema se ha agravado por la falta de un mantenimiento correctivo que durante años anteriores se debía haber realizado por el antiguo equipo de mantenimiento.
Esto conlleva a que el origen de este problema derive en varios subgrupos que nombramos a continuación y que no debían haber dado problemas si se hubiera realizado el mantenimiento adecuado, minimizando los daños en muchos casos.
1. JUNTAS DE DILATACIÓN O JUNTAS DE MOVIMIENTO. Este método de construcción está diseñado para mantener unidas las partes del edificio al tiempo que absorbe con seguridad la dilatación y contracción de los materiales de construcción inducidas por la temperatura, las vibraciones o para permitir el movimiento debido al asentamiento del terreno o a la actividad sísmica. Los edificios tienen varias juntas de dilatación o juntas de movimiento que atraviesan la fachada por encima del tejado hasta el otro lado del edificio. Las fotos muestran las grietas en el tejado y el estado en que se encuentra la junta de dilatación o de movimiento en la fachada que tienen una membrana desgarrada o dañada en muchos lugares.
Durante la inspección que se hizo en el tejado hace ya algún tiempo por parte de la administración, Junta directiva y equipo de mantenimiento, descubrimos que todos los desagües estaban ocultos detrás de los arcos. Y para complicar esta situación, estaban enterrados bajo una montaña de chinos y malas hierbas acumulada allí a lo largo de los años.
Como consecuencia de encontrarse en dicha situación, el agua no podía canalizarse correctamente cuando llovía mucho, por lo que a veces podían quedar hasta 10 cm de agua acumulado en el tejado durante bastante tiempo. Gracias al trabajo realizado por el equipo de mantenimiento de la comunidad, hemos localizado y desatascado todos los desagües y limpiado de malas hierbas. Además de integrar en el planning de trabajo la limpieza y mantenimiento de los mismos.
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2. LAS JARDINERAS de los balcones que están equipadas con una membrana impermeable, que tienen una vida limitada, la cual se mengua por falta de mantenimiento o por plantar en ellas plantas de raíces duras que acortan la vida de esta membrana. Debido a esto jardineras tienen fugas de esta membrana, lo que causa molestias de agua en el apartamento de abajo.
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3. CLARABOYAS: estas se encuentran en la quinta planta de los edificios y sus juntas no han sido mantenidas hasta ahora. Lo que ha provocado goteras desde hace muchos años. Este mantenimiento es tan simple como reponer las juntas de las mismas. Las goteras que ha provocado esta falta de mantenimiento, han causado muchos daños en las paredes de zonas comunes y en algunos casos también se han filtrado a los apartamentos.
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Todos los apartamentos sufren las consecuencias del agua que cae en su terraza a través de las terrazas de los vecinos de arriba. Es un problema que afecta a todos los apartamentos sin excepción.
Contratar a una empresa profesional no es una opción en este momento porque los costes son demasiado altos y la comunidad no tiene suficientes recursos financieros para ello.
Sin embargo, esto no significa que no abordemos los problemas mencionados, actualmente estamos recurriendo con agradecimiento al asesoramiento de varios propietarios con conocimientos y experiencia en la materia.
Uno de ellos tiene una empresa de tejados de renombre y el otro es ingeniero de construcción y ponen sus conocimientos y experiencia a disposición de la comunidad de forma gratuita.
TRABAJOS EN PROCESO.
Las juntas de dilatación o de movimiento de la cubierta se impermeabilizarán con un triple recubrimiento. La membrana en la junta de las fachadas será reparada y suministrada con un sellador flexible extra impermeable.
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Actualmente se está sustituyendo la silicona de las claraboyas y se está cubriendo con una cinta bituminosa especial. No está claro por qué este problema no ha sido resuelto por la anterior dirección de mantenimiento, ya que es una solución sencilla y muy barata (9 euros por claraboya). Con esta gestión se podría haber ahorrado a la comunidad muchos daños y dinero.
En la mayoría de las jardineras que provocaban fugas se ha aplicado ya una nueva membrana que ha resuelto los problemas.
Las fugas de terraza a terraza no son prioritarias por el momento, ya que se trata de fugas exteriores que no penetran en los apartamentos.
Un cordial saludo,
La Administración y Junta Directiva.